今がチャンス!マイナス金利でおすすめの住宅ローンは?

マイナス金利で住宅ローン金利も低下し、これから住宅ローンを組んで住宅購入をしたい人も増えています。今から借りるならどの住宅ローンを選べばいいのか考え方をまとめます。

固定金利、変動金利?

住宅ローンを組む際にまず考えるべき点は住宅ローンの種類をどうするか、です。固定金利、変動金利、固定期間選択型(5年固定、10年固定等)とローンの種類がある中でどれを選ぶべきなのかというお悩みはよく聞きます。

固定金利は一度決まった金利は返済終了まで(例えば35年間ずっと)変わらないというものです。変動金利は6カ月ごとに金利が変わるもの。5年固定というのは返済期間が35年だとしてそのうち最初の5年間の金利は固定されているもの(6年目以降の金利はその時に決まるもの)です。

変動金利は当面の金利は低いというメリットがありますが、金利上昇リスクがあるのがデメリットです。固定金利は、金利上昇リスクはないのがメリットですが、当面の金利は変動金利タイプより高くなるというデメリットがあります。固定期間選択型(5年固定、10年固定等)についても金利上昇リスクがある代わりに、当面の金利は低いという特徴があります。

これについては次のように考えるのがよいでしょう。まず基本となるのは固定金利タイプ、です。金利上昇リスクがないというのは大きいですし、金利が低い時に、金利を固定してしまうというのはファイナンシャルプランニングの世界では鉄則です。さらには、昔と比べて変動金利との金利差が小さくなっているというのも固定金利を後押しする理由になります。

変動金利や固定期間選択型(5年固定、10年固定等)は使ってはいけないのか?という問いに対しては「安易に使ってはいけない」というのが答えになります。金利上昇リスクがあるからです。家計によっては金利が上昇しても問題ない家計もあります。共働きで世帯収入が高いような方や、子どもがおらず支出が少ないため貯蓄がたくさんできるような方は、金利が上昇して返済額が増えても家計がひっ迫する可能性は低いでしょう。そういう場合は変動金利等を選択しても問題ないかもしれません。例えば6年後に金利(店頭金利)が4%や5%に上がったと仮定した時、返済額が増えますが、それでも毎月の返済は問題なさそう、というのが確認できれば、変動タイプや固定期間選択型タイプを選んでもよいでしょう。

銀行の種類ごとの特徴

ローンの種類を決めたとして、次に悩むのが「銀行をどこにするか」です。ここではまず、銀行の種類ごとに特徴をまとめておきます。

【新興の銀行(ネット銀行など)】
ソニー銀行や住信SBIネット銀行等のネット系銀行は金利が低いのが特徴です。一方で審査が厳しいという特徴もあります。つまり「低金利でアピールし審査段階でふるいにかける」のがネット銀行です。多くの人員を抱えているわけではないので融資実行まで時間がかかってしまう場合もあります。楽天銀行やイオン銀行、セブン銀行、じぶん銀行等も金利は低く、住宅ローンを借りる際にはチェックしておきたい銀行です。

【信託銀行】
三井住友信託銀行や三菱UFJ信託銀行等の信託銀行も金利が低く、審査が厳しいという特徴があります。低金利でアピールし、審査段階でふるいにかけ、優良顧客のみに融資する、という姿勢です。

【大手都市銀行】
みずほ、東京三菱UFJ、三井住友の大手三行やりそな銀行は、ネット銀行や信託銀行ほどではありませんが、金利は低い方に入ります。融資手数料が低いのはメリットですが保証料がかかるのがデメリットです。分割融資や土地先行融資等に対応してくれるのはメリットと言えます。

【地銀・信金】
地元に密着した営業活動をしており支店のある地元エリアに住む場合には審査が有利に進む場合もあります。たまに大きく金利を下げるようなところもあるので自分の地元の地銀・信金はチェックしておくとよいでしょう。

【フラット35専用のモーゲージバンク】
フラット35のみを取り扱っているため、フラット35の金利は最低金利を出してきます。融資手数料が高いというデメリットがあります。各社とも金利は横並びなので融資手数料等のできるだけ安いところをピックアップするとよいでしょう。

諸費用なども考慮して

銀行をどこにするかを比較して選ぶ際には、金利の低さだけでなく、融資手数料、保証料、繰り上げ返済時の手数料といった他のコスト(「諸費用」と呼んだりします)も考えることが大切です。

例えば同じ固定金利で、A銀行は金利1.47%、B銀行が金利1.25%(フラット35)だとします。3,000万円、35年返済(元利均等返済)として返済額を比較すると次のようになります。

おすすめ 1

これだけ見ると金利の低いB銀行の方が有利に見えます。しかし関連する諸費用を考慮して35年間のトータルの支払を比較すると次のようになります。

おすすめ 2

※A銀行の保証料は概算。繰り上げ返済手数料は1回あたり16,200円で5回繰り上げ返済を行うと仮定。

団信保険料や融資手数料等を考慮したトータルコストの比較ではA銀行の方が低くなります。このように金利だけの比較ではなく、トータルコストでの比較も必要です。
※なおB銀行のフラット35は、フラット35Sが使える場合には一定期間の金利引き下げがあり、その場合は計算結果も変わってきます。

まとめ

マイナス金利時代の今、どの住宅ローンがいいのかを考えてきました。固定金利と変動金利のどちらにするかの選択では基本は固定金利と考え、リスクを取ってもよい家計の場合には変動金利も検討するとよいでしょう。銀行の選択ではネット銀行や信託銀行等の金利の低いところは審査も厳しいことが多い点には注意したいところです。また金利の低さだけでなく、トータルコストでの比較も大事になってきます。

著者
inoue
井上 光章

井上光章株式会社FPアルトゥル代表取締役
日本住宅保証株式会社取締役
一般社団法人日本モーゲージコンサルタント協会 監事
CFP 1級FP技能士

2007年より独立系ファイナンシャルプランナーとして住宅ローンのコンサルティングを行う。住宅購入者の住宅ローン相談、住宅ローンの借り換え相談の件数は9年で500組以上。保険の販売等は行わずコンサルティングフィーのみを収益とすることで中立的立場から住宅ローンのコンサルティングを行っている。住宅ローン借り換えコンサルティングでは、ただ毎月返済額を下げればいいのではなく、その家計のリスクを分析してローン選択に活かすことを提唱、オリジナルなコンサルティング手法でアドバイスを行っている。著書に『マイホームで年金をつくる』(共著)。住宅関連雑誌や住宅展示場等のWEBサイトへのコラム執筆も多く行う。ハウスメーカー等での講演も多数。

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