住宅ローン 借り換え 比較~住宅ローンの借り換えのコツがここに!~
今組んでいる住宅ローンの種類や金利によって異りますが、毎月の返済は、住宅ローンの借り換えを行うだけで、ぐ~んと減ります。
借り換えるできる人はぜひ比較、シミュレーションしましょう。でないと、損します!
新生銀行の住宅ローン・シミュレーション 住信SBIネット銀行の住宅ローン・シミュレーション
我が家では2011年にフラット35Sを使い、35年の住宅ローンを組みました。
マイナス金利で金利が低くなった2016年4月、住宅ローンの借り換えに挑戦。
結果的に300万円も得になりました。
金利 | 毎月返済額 | 年間返済額 | |
2011年9月 固定金利 フラット35S 3,500万 |
当初10年間 1.26% |
103,097円 | 1,237,164円 |
11年~20年 1.96% |
111,889円 | 1,342,668円 | |
21年目以降 2.26% |
114,309円 | 1,371,708円 | |
2016年4月以降の総返済額 4,080万円![]() |
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2016年4月 固定金利 フラット35S 3,100万 |
30年 1.19% |
102,436円 | 1,229,232円 |
2016年4月以降の総返済額 3,770万円 (借換費用約85万円を含めた金額) |
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今後の支払いを 300万円以上 節約できました! |
借り換えに最適な住宅ローンの選び方にはいくつかのポイントがあります。
マイナス金利になり住宅ローン金利も低下していますが、金利だけに目を奪われずに
以下のポイントもしっかりチェック、比較して選ぶようにしましょう。
住宅ローンの金利タイプには「固定金利型」と「変動金利型」、「固定金利期間選択型」があります。
「固定金利型」は返済終了まで金利が一定なのに対し、「変動金利型」は6カ月ごとに金利が変わります。
「固定金利期間選択型」は例えば5年固定であれば最初の5年間の金利は変わらないが、その後の金利はその時になってみないとわからないというものです。つまり「固定金利型」には金利上昇リスクはありませんが、「変動金利型」と「固定金利期間選択型」には途中で金利が上昇し返済額が増えてしまうというリスクがあります。その反面、当面の金利は「変動金利型」や「固定金利期間選択型」の方が低くなります。
金利が上昇しても大丈夫な家計(共働きや、子供がいない、貯蓄が多いなど)であれば「変動金利型」や「固定金利期間選択型」を選んでもよいですが、無難なのは金利上昇リスクのない「固定金利型」。住宅ローンの借り換えの際は家計の状況をチェックし、変動金利で借りている人でも、今後もし万が一金利が上昇してしまうと返済が厳しくなりそうであれば、金利の低い今、固定金利に借り換えるということも検討するとよいでしょう。
特徴 | 当初の金利 | 金利上昇リスク | |
---|---|---|---|
変動金利 | 6カ月毎に金利が変動する | 低 | あり |
固定金利 | 借入時から返済終了までの 金利が変わらない |
高 | なし |
固定金利期間選択型 | 借入時から当初一定期間、 金利が固定される |
中 | あり |
住宅ローンを組むと、その金融機関に融資手数料を払う必要があります。30,000~40,000円(+消費税)程度のところもあれば、融資額の2%(例えば3,000万円のローンを組む場合、60万円+消費税)といったところもあります。
また保証料が必要なところもあれば、不要なところもあります。
下記に見るように、融資手数料、保証料等は金融機関によってまちまちです。
住宅ローンの比較では金利の高低に目が奪われがちですが、こういった手数料等の諸費用を含めて比較する必要があるのです。
ズバット住宅ローンでは金融機関の諸費用を比較できます。
A銀行 | B銀行 | C銀行 | |
---|---|---|---|
融資手数料 | 32,400円 | 324,000円 | 648,000円 |
保証料 | 574,100円 ※ | 0円 | 0円 |
抵当権設定費用 | 150,000円 ※ | 150,000円 ※ | 150,000円 ※ |
印紙税 | 20,000円 | 20,000円 | 20,000円 |
合計 | 776,510円 | 494,000円 | 818,100円 |
※抵当権設定費用については概算。A銀行の保証料も概算。
住宅ローンを借りる人の多くは繰り上げ返済を考えています。繰り上げ返済には元金の一部を少し繰り上げ返済する一部繰り上げ返済と、残債を全て繰り上げ返済してしまう一括繰り上げ返済とがあります。一括繰り上げ返済には手数料がかかることが多いですが、一部繰り上げ返済は無料で行えることが多いです。一部繰り上げ返済の手数料はみずほ銀行などのように、窓口で手続きする際は有料でもインターネットで手続きする場合には無料というところもあります。金融機関の比較の際には繰り上げ返済手数料もチェックしておきましょう。
住宅ローンを組むと、団信(団体信用生命保険)という生命保険に入ります。保険料は金利に含まれていることがほとんどです(フラット35では団信保険料は金利に含まれず、別途支払う必要があります)。団信では特約(追加の契約)をつけることで、例えば「がんと診断されたら住宅ローンの残債が0になる」とか「三大疾病で所定の状態になった場合には住宅ローンの残債が0になる」といったこともできます。その特約には保険料がかかるのが一般的です。保険料は例えば「金利に0.3%上乗せする」というような感じです。
団信につけられる特約は各金融機関で様々。各金融機関とも「団信の特約をどれくらい魅力あるものにするか」についての競争を行っています。常に最新情報をチェックし、住宅ローンの借り換えに活かしたいところです。なお住信SBIネット銀行では「全疾病についての特約」を、金利上乗せ0でつけることができます。これはまず全疾病で所定の就業不能状態になった場合、毎月のローン返済額分の保険金が受け取る、それを毎月の返済に充てることができます。その就業不能状態が12か月を過ぎるとローンの残高相当額の保険金が受け取れるのでローンを0にすることができます。
銀行名 | 金利 | 疾病保障 | 融資手数料 | 保証料 | 一部繰り上げ返済手数料 | |||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
変動金利 | 固定金利(10年) | 固定金利(35年) | ||||||
ソニー銀行 ⇒詳細 |
住宅ローン金利プラン | 0.807% | 0.930% |
1.430% | 有料 | 43,200円 | なし | 無料 |
変動セレクト金利プラン | 0.507% | 1.000% | 1.568% | 有料 | 2.16% | なし | 無料 | |
住信SBIネット銀行 ⇒詳細 |
通期引き下げプラン※1 | 0.41% | 1.01% | 2.54% | 無料 | 2.2% | なし | 無料 |
当初引き下げプラン※1 | 0.975% | 0.66% | 1.59% | 無料 | 2.2% | なし | 無料 | |
イオン銀行 ⇒詳細 |
金利プラン 定率型 | 0.570% | 1.100% | ― | 有料 | 2.16% | なし | 無料 |
金利プラン 定額型 | 0.770% | 1.300% | ― | 有料 | 108,000円 | なし | 無料 | |
当初固定金利特別金利プラン 定率型 | ― | 0.790% | ― | 有料 | 2.16% | なし | 無料 | |
当初固定金利特別金利プラン 定額型 | ― | 0.990% | ― | 有料 | 108,000円 | なし | 無料 | |
みずほ銀行 ⇒詳細 |
全期間重視プラン | 0.600% | 0.675% | ― | 有料 | 32,400円 | なし | 無料 |
楽天銀行 ⇒詳細 |
0.527% | 1.071% | 1.18%※2 | 有料 | 324,000円 | なし | 無料 | |
au住宅ローン ⇒詳細 |
全期間引下げプラン | 0.457% | 1.540% |
2.220% | 基本無料 | 2.16% | なし | 無料 |
当初期間引下げプラン | ― | 0.590% | 1.680% | 基本無料 | 2.16% | なし | 無料 | |
ARUHIフラット35 ⇒詳細 |
― | ― | 1.19%※2 | 無料 | 有料 | 無料 | 有料 | |
りそな銀行住宅ローン ⇒詳細 |
全期間型 | 0.429% | 1.204% |
2.104% | 有料 | 2.2% | なし | 有料 |
当初型 | ― | 0.595% | 0.895% | 有料 | 2.2% | なし | 有料 |
※1審査結果により0.1%上乗せとなる場合があります
※2楽天銀行とARUHIの固定金利(35年)は、フラット35融資率9割以下の場合
- 変動金利が最高水準の低金利
- 最高水準の低金利で、融資手数料も格安で保証料も不要
- 変動と固定の金利タイプ変更も自在にできる
変動金利がダントツの低金利。さらに返済途中に変動金利を固定金利に変えることもできるので金利が上昇し返済額が増えてしまうリスクを避けやすいのもメリットです。5年固定や10年固定も金利は低い方で、かつ、これらを利用する場合の融資手数料が43,200円と他と比べて安いのが嬉しいポイント。保証料や繰り上げ返済手数料も0と諸費用が安いのがメリットです。
ただ他行と比べて審査が厳しいというデメリットがあるので、ソニー銀行に事前審査を申し込む際は第二希望、第三希望の銀行も合わせて事前審査の申し込みをしておく方が安心です。
- 全疾病保障が金利上乗せなしでつけられる
- 変動金利が最高水準の低金利
- 当初引下げプランでも最高水準の低金利
変動金利、5年固定、10年固定の金利が低い上に、全疾病保障が金利上乗せなしでつけられます。団信の特約を充実させたい場合、金利上乗せがない分、他金融機関との比較で有利になる可能性が高いです。審査が厳しいというのはデメリットですが、借り換えの際にはぜひチャレンジしたい銀行の1つです。
- 変動金利が低金利
- 当初固定金利特別金利プランでも業界最高水準の低金利
- イオンでの買い物が5%オフ!
変動金利、5年固定、10年固定の金利が低いのがメリットになります。またイオンでの買い物が5%オフというのも魅力。イオンの近くにお住まいの方はイオン銀行の利用を検討するとよいでしょう。
>>> イオン銀行住宅ローンを徹底検証!
- 変動金利が低金利
- 当初固定金利特別金利プランだと10年固定も低金利を実現
- 「がん」と診断されたらすぐに保険で返済可能!
変動金利、10年固定の金利が低いのが大きなメリットになります。また団体信用生命保険が無料で、がん50%保障団信というがんと診断されたら無条件で住宅ローン1/2になる保障も無料!
>>> au住宅ローンを徹底検証!
住宅ローンの審査は、ほとんどの銀行で2段階になっています。「事前審査(仮審査)」と「本審査」の2段階です。「事前審査(仮審査)」では主に年収と返済額のバランス(返済負担率)のチェックや個人信用情報のチェックなど簡易的な審査が行われます(必要書類も少ないです)。「本審査」では「過去1年に住宅ローンの延滞をしていないか」など細かな部分まで本格的な審査が行われます。
事前審査の結果は早ければ1~2日程度でわかります。本審査はもう少し時間がかかり2週間程度はかかります。審査に通ってからも、現在借りている銀行と一括返済する日の日程調整をする必要もあり、申し込みをした日から借り換えが実行されるまでは1か月程度は見ておきましょう。書類に不備があるとさらに期間は長くなってしまいますし、ネット銀行などは店舗を持たず社員数も少なく抑えている分、住宅ローンの借り換えの申込をする人が増えると融資までの時間がかかってしまう場合もあります。
住宅ローンは融資が実行される月の金利が適用されます。手続きに時間がかかってその間に金利が上がってしまった、ということがないように、早め早めに準備していく必要があります。

また、ソニー銀行や住信SBIネット銀行等のネット銀行や信託銀行は住宅ローンの金利が低く、多くの人が借り換え時に検討する銀行ですが、これらの銀行は審査が厳しい傾向にあります。必ずしも希望者全員が審査に通るわけありません。
事前審査はいくつの金融機関に出しても構わないので、第一希望から第三希望くらいまでを決め、複数の金融機関に事前審査を申し込んでみるとよいでしょう。
- 【資料請求・申込書請求】
- 新生銀行
- 【仮申込】
- 住信SBIネット銀行
- イオン銀行
- ソニー銀行
- 【WEB来店予約】
- ARUHI(旧:SBIモーゲージ)フラット35
- 【仮審査一括申込請求】
- ズバット住宅ローン