今すぐ住宅ローンを借り換えしないと損する5つの理由

あなたが借りている住宅ローンの金利は何%ですか?
マイナス金利が導入されてから住宅ローンの金利は大きく低下し、住宅ローンの借り換えがブームになっています。
住宅ローンを組んで毎月支払いをしている人なら、住宅ローンの借り換えるだけで金利を下げることができ、毎月返済額や総支払額を大幅に減らすことができます。

借り換えを行うなら、今が絶好のチャンスです!今借り換えしないと一生後悔します!あなたも住宅ローンを見直しませんか。
今借り換えをやっておかないと損するのはなぜか?その理由をじっくり解説しましょう。



⇒ 住宅ローン借り換えで300万円も節約できた事例とは

住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは、むかし借りた住宅ローンがまだ返し終わっていない場合に、新たに、今の低い金利で住宅ローンを組み、むかし借りた住宅ローンを全て返済してしまうことを言います。借り換えにより金利を下げることで毎月返済額、総支払額ともに下げることができます。なお新たに住宅ローンを借りることになるので、銀行に払う手数料をはじめ様々な費用が発生します。そうした諸費用を払っても、借り換えで十分にメリットが出るかどうかを考える必要があります。

【Aさん(37歳)の借り換え事例】

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借り換えに向いているのは、ズバリこの人!

では、どんな人が借り換えをすべきなのでしょうか?

以下の3つの条件のどれか1つに当てはまれば、住宅ローンの借り換えをした方がよい、と一般的には言われています。

・住宅ローンの残りの金額が1,000万円以上

・残りの返済年数が10年以上

・借りている金利が今の金利よりも1%以上高い

という3つです。

確かにこの3つのいずれかを満たしていれば借り換えでメリットの出る可能性は大きいです。ただし、これらの条件を満たしていなくても借り換えでメリットが出る場合もあります。マイナス金利導入後は特に金利は大きく下がったので、1年前や2年前に住宅ローンを借りた人でも、借り換えを検討してみるとよいでしょう。

最新金利情報~住宅ローン金利の上昇が始まる!?

次に最近の住宅ローン金利動向についてまとめます。直近5年間のフラット35(全期間固定金利型の住宅ローンの1つ)の金利推移を見ると以下のようになっています。

2016年10月のフラット35の金利は1.06%(返済期間21年以上、融資率9割未満の場合の最低金利)でした。5年前は2.18%でしたから、この5年で1%以上も金利が下がっています。なお、マイナス金利が導入されフラット35に反映されたのは2016年3月からです。マイナス金利導入前にも住宅ローン金利は低下傾向にありましたが、マイナス金利導入後に大きく下がったこともわかります。そして2016年8月を底に、9月10月と少し金利が上昇していることも読み取れます。

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フラット35は全期間固定(返済の最初から最後まで金利が変わらない)住宅ローンですが、変動金利や5年固定、10年固定を利用する人も多いので、大手都市銀の2016年10月の金利をまとめておきます(最優遇金利)。

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大手都市銀行の変動金利は0.625%と過去最も低い水準です(ネット銀行等でもっと低いところもあります)。みずほ銀行では5年固定や10年固定でも1%未満になっています。その他の銀行でも色々な金利タイプで過去最も低い水準になっています。


日銀は今後どうしたいのか!?

2016年2月16日からマイナス金利が導入されました。マイナス金利導入で、世の中の金利全般が低下しましたが、特に長期金利や超長期金利の下落幅が大きくなりました。この結果、住宅ローンの金利では、変動金利や5年固定などの金利と比べて、20年固定や35年固定(全期間固定:最長35年間金利が変わらないタイプ)などの金利が大きく低下したのです。その結果変動金利~35年固定(全期間固定)までの金利の金利差が小さくなりました。

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※金利の高低のイメージを表したものなので、グラフの傾き等は正確ではありません。

2016年9月に日銀は「長短金利操作付き量的・質的金融緩和策」を発表し、現在マイナス金利になっている長期金利を0%前後になるように誘導する、ということが決められました。その結果、住宅ローンに関しては、35年固定や20年固定等、金利が固定される期間が長いものは今後金利が上昇していくのではないかと予想されています

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※金利の高低のイメージを表したものなので、グラフの傾き等は正確ではありません。

今借り換えすべき理由1:空前の低金利だから

以上見てきたようにここ数年、住宅ローンの金利(特に全期間固定タイプの金利)は低くなっています。特にマイナス金利導入後金利は大きく下がりましたので、たとえ1年前や2年前に住宅ローンを借りた人であっても今、住宅ローンの借り換えをすることで効果が出る可能性もあります。金利が下がった今、住宅ローンの借り換えの絶好のチャンスなのです。全期間固定の金利ほどでないにしろ、変動金利や5年固定、10年固定の金利も過去と比べるとだいぶ割安。借り換え後の金利タイプで何を選ぶにしろ、今、借り換えをやっておかないと損である、と言えるでしょう。

今借り換えすべき理由2:金利上昇が始まるかもしれないから

金利が下がったことに加えて、今後金利が上がってしまう可能性がある、というのも借り換えを今行わないと損、と言える理由になります。

グラフで見たようにフラット35の金利は2016年9月、10月と上がっています。日銀の金利操作付き金融緩和策発表の影響もあり、2016年10月は、フラット35以外の住宅ローンでも20年固定や30年固定、35年固定(全期間固定)等の金利は上昇しているところが多くなっています。

一方で2016年10月は10年固定や35年固定等の金利を下げた金融機関もありました。期間限定のキャンペーンの場合もありますが、金利を下げてくる金融機関があったのは驚きでした。このように金利の予測は難しく、今後どうなるかはわかりませんが、日銀の政策を考えると10年固定や20年固定、全期間固定等を中心に金利は上がってくる可能性は十分に高いと言えるでしょう。


今借り換えすべき理由3:今、固定金利が有利だから

住宅ローンを組む人の半数近くは変動金利を選択しています。変動金利というのは6カ月ごとに金利が変わるものを言います。つまり変動金利を選ぶと今後金利が上がり毎月返済額が増えてしまう危険性があるのです。5年固定金利は最初の5年間は金利が変わりませんが6年目以降に金利が上がる危険性があります。10年固定でも11年目以降は金利が上がってしまう可能性があります。

ここ数年金利はずっと低いままでしたので金利上昇を経験した人は少ないですが、日銀の政策等の変化で今後は金利が上がってしまう可能性があります。金利の低い今、全期間固定に借り換えることで金利上昇リスクを避けようとする動きも活発です。

固定金利に切り替える場合、当面の返済額を減らすことができない場合もありますが、金利上昇リスクを防ぐことができるため、それだけでもメリットがあると言えます。
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下表のように現在、変動金利と固定金利の差はむかしに比べてかなり小さくなっています。変動金利と固定金利の差は大きく開いている、というのが通常の姿なのですが、マイナス金利導入後は、変動金利と固定金利の差が小さくなるという特殊な状態になっています。
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変動金利と固定金利の差が小さい今は全期間固定の住宅ローンに借り換える絶好のチャンスだとも言えます。このことも借り換えを今行わないと損をする理由と言えるでしょう。

今借り換えすべき理由4:団信が充実してきたから

住宅ローンの金利引き下げ競争は激しさを増している、ということは上でも述べましたが、金利引下げは金融機関の収益を悪化させます。最近では、金利引下げで競うのではなく住宅ローンの「団体信用生命保険(団信)」を充実させることで差別化を図ろうとする金融機関も増えています。

団信とは、住宅ローンを組む時に半ば強制的に加入する生命保険のこと(フラット35等、一部例外的に団信に入らなくてよいものもあります)。住宅ローンを組んだ人が万が一亡くなった場合には保険金が支払われ住宅ローン残高が0円になります。この保険があることで遺族に住宅ローンを返す義務が残らないというメリット(金融機関から見れば、万一があっても住宅ローンの返済が滞らないメリット)があるわけです。

団信は通常、住宅ローンを組んだ人が死亡する場合に保険金が支払われるもので、その保険料は住宅ローンの金利の中に含まれています。団信の保障では死亡時のみに保険金が出るというのが一般的ですが、金利を+0.1%や+0.3%等、少し上乗せすることで死亡時以外にも保険金が出るようにしている団信を用意する金融機関が増えてきました

例えば三菱東京UFJ銀行では、金利を+0.3%上乗せすることで以下のような保障をつけることができます。まずがんと診断されたら住宅ローン残高が0円になります。また脳卒中や急性心筋梗塞で入院をしたら住宅ローン残高が0円になります。その他4つの生活習慣病(高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変)で、就業障害が30日を超えて継続したら毎月返済額分の保険金が支払われ、1年30日を超えて継続したら住宅ローン残高が0円になります。

一方で数は少ないですが、金利上乗せなしで団信を充実させることができる銀行もあります。例えば住信SBI銀行では、8疾病(がん、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎)で働けない状態になった場合には最初の12ケ月分は、毎月の住宅ローン返済額分の保険金が受け取れます。12ケ月を超えて働けない状態が続いた場合には住宅ローン残高が0円になります。これらの保障を金利上乗せなしでつけることができるのです。

団信に付加される保障はこのように金融機関によって様々。これらの比較は難しくなっていますが、現在は金利も低い上に、団信の保障もむかしと比べて充実しているというのは間違いありません。このことも住宅ローンを今借り換えるべき理由だと言えるでしょう。

今借り換えすべき理由5:健康な時にしか借り換えができないから

住宅ローンを組んだ経験のある人は覚えているかもしれませんが、住宅ローンの申込の際は団信(団体信用生命保険)に入らなければなりません(フラット35等、一部例外もあります)。団信は生命保険の一種で申込時には健康状態について申告(告知)する必要があります。団信には基本的には健康な人しか入れないのです。

住宅ローンの借り換えは新たに住宅ローンに加入するということなので、借り換え時には新たに団信に加入しなおす必要があります(フラット35等例外はあります)。最初に住宅ローンに加入した時には健康であってもその後病気をしてしまうと借り換えをできない可能性があるということです。

借り換えをしたいがもう少し金利が下がるまで待とう、と考えている人も多いのではないかと思います。しかし待っている間に病気になってしまっては元も子もありません。借り換えを行うなら健康なうちに行うことをお勧めします。

まとめ

以上、なぜ今すぐ住宅ローンを借り換えしないと損するのか、その理由を解説してきました。金利が過去最も低い水準になっていること、その金利は今後上がる可能性があること、というのが大きな理由になるでしょう。

また過去と比べて、変動金利と固定金利の金利差が小さく、それだけ固定金利への借り換えが有利になっています。金利が上昇し返済額が増えてしまうリスクを防ぐには今がチャンスなのです。さらには、団信が充実してきていることも借り換えを後押しする材料になります。借り換え時には団信に加入する必要がある(一部例外を除く)ため、健康なうちに行うべきなのです。

以上を踏まえると、住宅ローンの借り換えは今やっておかないと損だと言えます。住宅ローンを借りてから1年以上経過している人は借り換えを検討してみるとよいでしょう。

いいのは分かっているのに、行動に移せない人がいます。損しないために、今すぐ行動しましょう!この時を逃さずに!善は急げ!

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著者
inoue
井上 光章

井上光章株式会社FPアルトゥル代表取締役
日本住宅保証株式会社取締役
一般社団法人日本モーゲージコンサルタント協会 監事
CFP 1級FP技能士

2007年より独立系ファイナンシャルプランナーとして住宅ローンのコンサルティングを行う。住宅購入者の住宅ローン相談、住宅ローンの借り換え相談の件数は9年で500組以上。保険の販売等は行わずコンサルティングフィーのみを収益とすることで中立的立場から住宅ローンのコンサルティングを行っている。住宅ローン借り換えコンサルティングでは、ただ毎月返済額を下げればいいのではなく、その家計のリスクを分析してローン選択に活かすことを提唱、オリジナルなコンサルティング手法でアドバイスを行っている。著書に『マイホームで年金をつくる』(共著)。住宅関連雑誌や住宅展示場等のWEBサイトへのコラム執筆も多く行う。ハウスメーカー等での講演も多数。

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